在米国，虽然经常会听到现金买房，现金买地，但事实上，这个现金指的并不是你要扛着几麻袋的钱去交易，而是将自己的本金存入银行，交易的时候直接到银行里去打印出银行本票.

但有些时候有些银行对存款期限是有要求的，这些存款的期限最少不低于3个月.银行在贷款评估的时候，大多不会考虑三个月内，有的严格点儿甚至是半年内突然存入的大笔存款都不做考虑。

还好林子耽和艾迪两个人的账面都足够漂亮，加上他们这个合作是早有准备的，所以从拿到第一手资料他们就已经开始准备。

再经过一系列的程序和ZF部门的习惯性拖延。到真正的交易之前，他们早就把钱准备好了！

商业贷款的程序虽然比私人贷款复杂一些，但好在他的地产公司和艾迪的酒店连锁企业都有非常良好的信用背景和资金流.

因为在开发商、地主和银行三者间有一个“死结”：地主没有拿到钱之前不会把地给开发商，开发商不把地交给银行，银行不会发放贷款。

所以在银行没有确认林子耽他们有足够的购买储备金的情况下是不会直接发放贷款的，最后要在三方都做好了充分的准备之后，约定一个过户时间，三方一起进行过户程序。

在过户的时候，银行受开发商的委托将其申请的贷款交给地主，开发商将自筹部分的地价款也交给地主。

地主将有产权保险公司签署的地契交给开发商，开发商与银行签署“贷款协议书”，开发商与地主签署“卖地协议书”。

三方在律师，公证人员的见证下，在上述各项文件上签名，且所有文件必须有律师的签字方能生效。

就像林子耽最开始说的那样，他们这两块地皮从拍下来到正式过完户，差不多用了快半年的时间。

与此同时，艾迪开始对即将开始的土地开发项目做各种前期准备工作，从做整体规划图，到一系列的开发企划书，这时候，就难免还是要和第二块地的中标者，理查德发生联系。

毕竟ZF在看他们的规划图的时候，不可能只看前后两块地的，而是需要一整个开发区的规划图。因此，过户完成之后的第一时间，林子耽便打探到了理查德那边的进度。

与林子耽和艾迪不同的是，理查德那边遵循一贯的投资理念，拒绝杠杆操作，他们的过户速度比他们更快，因为他们自己就支付了整个地价的80%。

正所谓彼此留一线，日后好相见，原本没打算和理查德再有牵扯的两个人，最后转了一圈还是要跟这个人合作这个开发项目，林子耽和艾迪的心里多多少少都有些微妙的感觉。

这一日，三个人终于在助理的安排下，决定再一次坐下来好好商量一下整体规划的问题。

第442章角色的转变（再求700张推荐票～嘿嘿～）

在纽约，无论是单体建筑、综合楼群或住宅小区，开发的第一步是做出总体规划（总体平面设计和房屋的初步设计），报请建设局批准。

批准后再进一步做出施工图，再报批（同时缴纳建筑许可费和施工监理费），一切批准后才可开工。

因此土地过户之后，林子耽和艾迪便迅速成立了开发规划项目组，并对纽约市现有的几个大的项目开发公司招标，寻求最好的规划方案。

林子耽和艾迪他们跟理查德私下见面，跟上次在酒吧里的见面已经隔了大半年，但是这次见面，三个人的角色却发生了不小的变化。

目前他们三个人不仅仅要携手合作，最主要的，理查德他们公司也是这次参与投标的几个实力最强的企划公司之一。

简单来说，林子耽和艾迪现在很可能就是这个巨大项目开发的甲方。所以这次的见面，则是理查德亲自出面协调的结果。

在米国，尤其是纽约，房地产开发是千本万利的买卖。运作得当，会是一个点石成金的过程，把一片黄土变成无数的金条钞票；但运作不当，则有让开发者破产的风险。

至于什么样的人能够在房地产开发中获得成功，有专家人士给出以下条件：

第一，需有一颗“很大”的心，能经得起事，有很强的承受力、抗压力。

第二，要有雄厚的资金。第三，要有经验，有知识。

因此这种买卖，也只适合少部分有准备、有风险承担能力，且有丰富的知识经验的投资人。

林子耽虽然一直深耕在房地产业，可惜他只是房产代理行业的佼佼者，对于土地开发，却完全还是个新人，除了上次廉租房和商业楼的开发，他根本没有什么投资经验。

在有些国家的体制下，民众对土地不具所有权，但是在米国购买房产土地后会拥有该不动产的绝对所有权，因此一些人又以为只要有所有权就可以“为所欲为”，在该土地上随意开发和建造，事实上这是一种误解。

其实在米国，土地所有权（Title）与土地开发权（Entitlement）同根不同义，是完全不同的概念。

土地所有权是客观的实体物质，决定了业主“有什么”，一旦拥有则具有永久性，业主对其有控制权，受法律保护，同时也是可转让的商品。

土地开发权则是人为制定出来的、具有主观性的条例与约定，决定了开发商“干什么”，有过期时间（比如开工证6个月以后失效），地主对其没有控制权，性质为ZF许可，不受法律保护。

也就是说，如果只有土地所有权但没有土地开发权，就自行开工建造房子的话，属于违章建筑，是行不通的。

事实上在米国，尤其是纽约这样的大都市，土地开发项目的最大风险是其不确定性。

首先，即使有了一块土地，能否顺利的申请到土地开发权是非常不确定的。

其次，开发过程中可能遇到各种各样的阻碍，在开发之前，开发商就需要做最充分的尽责分析/可行性分析报告。

主要是分析不可行性，尽力排除一切潜在的拦路虎，尽力排除工程在开展后受阻而被“腰斩”的一切风险。

再次，市场变幻莫测，项目建好后的营销仍具不确定性。

正所谓背靠大树好乘凉，哈瑞森家族是一个集企划、开发、建筑、行销和物业管理于一身的大地产集团，也是纽约最大的地产开发巨鳄之一。

其丰富的地产开发经验，强大的企划团队，都是业界首屈一指的存在。

如果他们能把理查德以及整个哈瑞森家族的经验和一体化的服务纳入进来，他们便可以少走许多弯路，失败的风险也会比跟其他公司合作的风险。

因此在接到理查德的邀约后，林子耽和艾迪才欣然赴约。

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三个人约在了四季酒店吃商务中餐，林子耽记得这里好像也是哈瑞森最喜欢出没的地方，所以对理查德的小心机多少还是有些觉得好笑的。

Eric告诉林子耽，如果只是一个2100万地皮的项目，理查德原本是没打算好好跟他们合作的，但是因为林子耽和艾迪的招标宣传做的很大，业界所有的地产开发企业都想参与进来。

关键的是，目前选出来的几个参与投标的企划公司，哈瑞森集团确实是最出色的，不管是出于对土地开发项目的全方位企划来考虑，还是出于对专业权威的选择，哈瑞森集团都有可能胜出。

但是理查德心里着急啊，他急于表现给自己的父亲看他在这场招标方案上所付出的努力，所以才私下里再约他们谈一次，想探探他们的口风。

“嗨～艾迪，嗨～林先生～”

这一次林子耽和艾迪到的时候，理查德已经到了一会儿了，坐在等候的吧台，手里拿着一份酒店提供的报纸，但似乎并没有看得太认真，因为林子耽两个人一进门他便从自己的位子上站了起来，一副欣喜的模样。

“嗨～理查德，好久不见～”

艾迪走过去，十分热情地跟对方握了握手，然后又让开一点，让林子耽和理查德握手。

“先生，您的客人到齐了么？”

一个年轻的男侍者走过来，十分恭敬地问道。

“到齐了，请带我们入座吧！”

理查德一改刚才面对他们时候的随和模样，对着侍者淡淡地道。

“好的先生，请这边走～”侍者伸手躬身，引着他们往预订好的座位走去。

“林先生，我前天刚见到Eric，才知道你跟他合作了一个慈善项目，没想到您年纪轻轻，竟然也是个乐善好施的人，佩服佩服～”

刚一坐下来，理查德便开始从林子耽开始寻找共同话题，这次整个人的状态和第一次见的时候真的是完全不同。

“是么？昨天晚上我和还Eric提起你呢，他总是夸赞你能力很强。”林子耽礼尚往来道。

“哈哈，过奖了，我这个弟弟只是不善于地产行业而已，不过他的画确实……还是能看得过眼的。”

理查德努力找出了他以前从来都说不出口的赞美字眼，赞美着他那同父异母的弟弟，所以语调和表情，都显得有些不适特别自然。

“Eric的画确实不错，上次我和太太一起参加了他的一个拍卖会，作为现代的抽象派画风来说，他的画作还是很有灵性的，我太太很欣赏他的作品。”

艾迪完全没有恭维，他上次带着妻子和林子耽夫妇参加了Eric的拍卖会，并参观了他在中城的那间最大的画廊，最终买了一副Eric疫情期间的画作，并一致认为很有收藏价值。

“呵呵～是吗，只能说我不太懂艺术吧，你们也知道，我一直都是致力于跟钢筋混凝土打交道的。”理查德讪笑道。

第443章要换负责人（三更）

“我们的企划书，相信两位也看到了，跟我们公司合作，咱们可是双赢的结果，你们在协调中间这块地的时候，也直接可以省略掉很多不必要的麻烦。”

简单的商务餐上来之后，理查德一边用叉子挑了几口他的黑莓鱼子酱沙拉，信誓旦旦地道。

事实上，理查德说的也没错，就目前投标的几个大的地产开发公司来看，哈瑞森集团的方案对他们来说也是最有利的。

唯一的不足是理查德出于私心，对他中间那块地的用途设计明显下了更大的功夫。

他们的标书中，把这三块一共13英亩的土地，设计成一个非常现代化的人文社区，除了后面最大的那块地拥有公园溪水等天然景观。

理查德也在第一块地和第二块地相连的地方设计成了一个椭圆形的喷水池，这样一来，第二期的建筑群，便多了一处人造景观，周围的房屋也自然多了一个升值的机会。

这个项目整体造价大概15亿，哈瑞森集团帮他们设计的总体规划是一个住宅综合体，带办公空间、一座综合医院，一座公立小学。

以及包含2100套豪华公寓的建筑楼7栋，其中有三分之一大约600套将面向中低收入的租户。

湖边还有2栋独立产权的公寓和10套双家庭的独立别墅，从交通、休闲娱乐到住房，将成为集住宅、零售餐饮、滨水大道、公园绿地、公立学校及游乐场为一体的繁荣社区。

“实话实说，作为最有经验的地产开发商，我和Daniel都十分相信你们集团的专业和能力。

只是有些东西不是咱们说了算就能算的，还要给规划局，建设局和司法部长等各部门同意之后才能知道行不行。

你也知道像这么大规模的开发项目，企划书不知道要改来改去改多少次才能通过审批，这中间如果有任何问题，损害的可都是咱们两边的利益，所以我们大家还是要审慎决定才行。”

艾迪放下自己手里的叉子态度诚恳地道。

“这个我自然知道，这也是我很有兴趣跟你们合作的原因，据最可靠的消息，你大哥强森不是正在准备竞选下一届的纽约市市长么？我相信到时候他也一定会给我们一定的助力吧！”

理查德轻声说完，还向艾迪眨了眨眼，一副大家都心知肚明的样子。

“这个你就想错了，不管他是不是参选市长，都跟我和Daniel的投资无关，我甚至并不希望他选上，以免会出现一些像理查德先生您说的这样，直接对他执政能力受到指摘的事件发生。”

艾迪听了理查德的话之后，并没有着恼，但回敬对方的语气里，多少暗含了一些嘲讽。

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这餐饭大家吃得并没有想象的那么愉快，大概也是从理查德提到强森开始的，林子耽原本就对这个人不是太喜欢。

从他拿Eric为借口套近乎开始，林子耽就对他今天邀请他们的目的多少有些了然，无非就是想要拿到这个标，且还能帮自己争取更多一些的利益。

正在他们吃的差不多，稍微寒暄一下准备起身告别的时候，忽然听到有人叫理查德的名字。

三个人抬头去看，发现哈瑞森带着一个40多岁的中年褐发男子从一个小的会客室里走出来，出声招呼理查德的，正是那个中年男子。

“嗨，爹地，嗨～James.“理查德看到两人，立即从自己的座位上站起来，一副恭敬乖顺的模样。

“这两位是……”

“原来是林先生，幸会～”

不等James开口问完，哈瑞森便一副绅士姿态地朝着三个人走过来，并对坐在最边上的林子耽伸出手道。

“哈瑞森先生您好，很荣幸再次见到您～”

林子耽看着那人朝自己走过来，连忙起身恭敬道。

“你不是Eric的好朋友么？今天怎么会和理查德在一起？”

哈瑞森跟林子耽轻轻握了握手，难掩疑惑地道。

“哦，爹地，我最近和林先生，还有约翰逊家的艾迪正在谈最近共同合作开发的一个项目。”理查德连忙开口道。

“合作开发？你是说Bronx的那块地？”James开口道。

“呃，是的～”理查德听到James的声音，立即有些神色不愉地道。

“Bronx的地？就是那个3.72英亩的么？我之前不是让你接手西51街的那栋商业大楼么？你谈的怎么样了？

土地开发的案子还是James比较懂，你把这个小case交给James手下的开发团队就好了，赶紧把商业楼的事情给我搞定吧！”

哈瑞森显然并不像他们以为的一样对这么一个小case不在意，事实证明，这个已经退出集团权力核心的老爷子，对公司的一切动向还是了若指掌的，即便是一块只有价值2100万的土地。

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